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随着全球范围内的房地产品牌先后进入，越来越多的精品住宅成为引领市场发展方向的标杆，房地产市场正在进入一个全新的发展周期。本报地产研究院《壹零年代成都房地产产品开发趋势》报告显示，如今流行的一些传统开发理念和消费观念正在逐步被淘汰，取而代之的将是强调人性化、科学、环保的产品，车位配比的合理性，园林规划的科学性以及提倡节能的绿色建筑将成为下一周期的必备元素。 随着大批专业开发商进入成都之后，对住宅产品外立面、户型创新、精装水准等领域 (论坛 新闻)起到了重要的促进作用。春交会开幕在即，准备购房的您不妨带着这份报告，精心挑选套壹零年代的好房！

　　壹零年代房地产产品开发趋势之

　　精装

　　实用性、品质感更加明确

　　在沿海一线城市精装房比例早已超过60%，而在成都这一比例仍然在20%以下，精装房市场发展空间较大。与第一批精装房开发商相比，眼下众多实力开发商更加明确精装房的实用性和品质感。

　　五年前，业主陈先生在城东某楼盘一期购买了一套精装房。正当他醉心于等待交房即入住的宜居梦想时，现实却开始让他折腾。由于呈现的交房标准与开发商承诺的预期相去甚远，陈先生和一大批业主从此拉开了与开发商长达数月的交涉之中。结果不了了之，而开发商在随后的开发过程中也坚决不再做精装房。

　　这是过去几年成都精装房市场的普遍现场，由于缺少监管和标准，一度处于纠纷的漩涡之中，其发展也因此放缓了脚步。不过，随着万科 (论坛 新闻)、合景泰富等精装房专业开发商的进入，万科·金润华府、鹭岛国际社区 (论坛 新闻)等一批具有亮点的精装房项目开始出现，成都人开始重新审视精装房。

　　成都星彦地产总经理张猛告诉记者，在沿海一线城市，精装房比例早已超过60%，而在成都这一比例仍然在20%以下，成都精装房市场发展空间较大。与第一批精装房开发商相比，万科、合景泰富、富力 (论坛 新闻)、新嘉置地、滕王阁等开发商更加明确精装房的实用性和品质感。

　　在品质感方面，高标准精装房在成都楼市发出越来越强烈的声音。从去年开始，誉峰 (论坛 新闻)、朗御 (论坛 新闻) 等豪装项目推出之后，立即受到高度关注，这些楼盘的实际装修成本普遍在2500元/平方米以上。而随着越来越多品牌开发商进入成都，加上成都涉外租赁、高端居住需求增加，豪装住宅物业，已经成为一种投资消费趋势。就像目前广州、上海等一线城市一样，豪装项目有望最终成为新十年成都楼市的一种重要形态。

　　壹零年代房地产产品开发趋势之

　　外立面

　　新古典、公建化给足“面子”

　　住宅建筑外立面公建化很容易受到购房者的追捧，一定程度上反映了这种建筑立面的市场空间。随着外来开发商的增加，这种风格有望在成都流行。

　　有人曾这样评价成都楼市———如果没有阳台大小的区别，早期成都的商品住宅建筑就像是同一家开发商建的。这种近乎夸张的观点，也可以看作是对成都住宅建筑风格千篇一律的批判。

　　过去十年，成都开发商对住宅建筑外立面的创新，开始穷尽所思。不管是芙蓉古城 (论坛 新闻)的川式建筑风格，还是上海绿地 (论坛 新闻)引入并张扬的Art

　　deco风格，亦或是五年前一度兴起的欧陆风都曾引起不小影响。有调查显示，成都购房者对外立面的重视程度，仅次于区域配套、园林景观，成为影响购房决定的重要因素。而在几年前，建筑外立面排不上购房者关心的要素行列。新鸿基·悦城 (论坛 新闻) 相关负责人告诉记者，二期业主中有相当比例是因为现房交付体验区带来的品质感，包括大海色的玻璃材质外立面。公建化的外立面让楼盘具有高度识别感，也为业主带来“面子感”。

　　事实上，从中海 (论坛 新闻)·格林威治城 (论坛 新闻)到首座 (论坛 新闻)，从新鸿基·悦城到朗御，住宅建筑外立面公建化很容易受到购房者追捧，一定程度上反映了这种建筑立面的市场空间。四川中原地产总经理庄泽宝告诉记者，这一现象在香港等城市非常普遍，随着外来开发商增加，这种风格有望在成都流行。近期开始在成都流行的新古典建筑在2010年将迎来大爆发，新双楠50万平方米保利 (论坛 新闻)花园将全部采用新古典主义建筑风格，半岛·城邦、珠江地产、武海地产、世豪广场等开发商也推出了新古典主义住宅建筑。“这种建筑风格更经久，很容易形成视觉冲击。”尘玉品牌管理机构总经理朱亚认为。

　　壹零年代房地产产品开发趋势之

　　户型

　　抛弃“微户型”注重居家功能

　　随着新一轮调控政策出炉，房地产市场回归理性，回归居住本质成为业界讨论最多的行业趋势话题。

　　2007年成都楼市投资风潮最盛行时，开发商为了卖高单价，将住宅面积变得越来越小，不少市中心的物业只有一个功能：租给经济型酒店。30多平方米/套的建筑面积，高达30%以上的公摊面积，套内面积20平方米，除了洗手间的空间之外，只能摆放一张床。这种住宅建筑基本上丧失了日常居家的功能，只能是投资者用于衡量资产的“玩物”。

　　随着新一轮房地产宏观调控政策出炉，房地产市场回归理性，回归居住本质成为业界讨论最多的行业发展趋势。由于大幅提高了二套房的首付门槛，首先抛弃“微户型”的正是首次置业者，“很多首次购房者更希望一举解决居住问题，即使户型面积小一些，但居家功能一定要满足。”张猛说，90平方米以下的套二户型，由于没有受到政策限制，可能成为首次置业和部分改善型需求的首选。

　　朱亚则认为，与“微户型”同样受到影响的，可能还有一些针对投资客的大户型。一些面积超过120平方米的套二户型，单纯追求奢华但缺乏实用性，可能随着高端投资客的收手而出现市场需求萎缩的情况。当然，也有部分大面积户型立足奢华性居家功能创新，可能会受到高端改善型需求的关注。

　　壹零年代房地产产品开发趋势之

　　车位配比

　　优+ (论坛 新闻 视频)质楼盘的关键因素

　　有业内人士认为，以前“抢车位”现象主要还集中在中高档楼盘，但如今类似现象在普通住宅也开始出现。从长远来看，随着私家车拥有量的增加，今后购房者对车位的需求将会越来越大，车位配比将成为衡量楼盘品质的重要因素。

　　进入2010年，随着成都市的私家车保有量日益增长，越来越多的小区停车位进入临界点。一些小区甚至连绿化道、消防通道上都 (论坛 新闻)停满了车，供不应求直接导致车位价格水涨船高。据统计，2008年成都市主城区的标准停车位均价为7万元/个，2010年这一价格已经上涨到10万元/个，更有高档小区的豪华联体车位价格更是创纪录地达到40多万元/个。

　　“停车难已经成为成都目前最显著的问题，车位配比是体现开发商人性化的一面，同时也是评定一个优质楼盘的关键因素。”某业内人士如此表示。日益攀升的车位需求，越来越多的车位纠纷，让开发商重新审视车位的重要性。如今，不少楼盘将车位比纳入了提升楼盘品质的核心卖点，车位配比都超过了现行规划标准。如“保利·公园198”电梯组团的车位配置比达到了1∶1.2，其别墅的车位配置比更是达到了1∶2至1∶3；新鸿基悦城住户套数4341户，机动车位4465个，车位比为1：1.7；华润橡树湾 (论坛 新闻) 一期车位460辆，车位比1：1.6；如城南的南湖国际社区 (论坛 新闻)和华润翡翠城5期也不约而同地将车位配置比提高。其他不少高端住宅的车位比更是配到了1：2以上，如蔚蓝卡地亚 (论坛 新闻)等。

　　有开发商称，车位配套将成为未来高端住宅产品价值的体现因素之一。

　　壹零年代房地产产品开发趋势之

　　园林景观

　　因地制宜科学配比

　　“前两年成都的开发商大多是高价从外地购入植物，根本不会考虑是否适合本土情况。现在不少开发商开始注重这方面的打造，结合成都的天气因素等进行合理配比，使得楼盘的绿化不仅有美感，还更适合人居住。”成都雅居乐花园 (论坛 新闻) 一位负责人如此表示。

　　“近年来，开发商在环境建设和绿化配套的投入环节中，有意或无意地倾向‘重展示轻实用’因素，更多体现的是一种外在炫耀和展示的表象。”一位园林规划专家在谈到开发商园林打造的弊病时对记者说，“不考虑植物的科学配比，单纯追求“量”的粗放式园林植物，不仅不能起到遮阴和美化环境的作用，长久以来还会造成小区内缺乏阳光、蚊虫肆虐、老鼠乱窜的现象，与当初的宣传效果背道而驰。”

　　眼下，一些开发商在绿化打造方面“先行一步”，进行“先做绿化再建房”的模式，强调小区绿化的生态功能性和造园的因地制宜。如中海国际社区 (论坛 新闻)、南湖国际社区、保利公园·198、华润·翡翠城等在这方面都具备前瞻性。“我们除了利用湖泊资源外，在绿化的规划设计中，合理分配园林若干要素的比例关系，重点突出植物造景，同时充分运用植物覆盖所有可覆盖的土壤。”南湖国际社区的负责人表示。还有一些开发商从细节入手，将业主入住后的切身感受纳入规划中，进行科学规划：植物高低搭配充分考虑季节变化、光影等因素形成的视觉感受。其中，以华润·橡树湾、成都雅居乐花园、新鸿基·悦城、神仙树大院 (论坛 新闻)、南城都汇 (论坛 新闻)、西郡英华、慕合南道、西岸 (论坛 新闻)观邸等项目打造的尤为突出。除此之外，一些项目采用外部景观与小区内部景观相结合的方式。如东湖国际 (论坛 新闻) ，除了利用项目周边的府河、江安河环绕，东湖公园等自然环境外，在社区内部强调低密度，打造观景无碍的广阔视野。

　　一位曾给成都众多楼盘进行做园林规划的设计师认为，“坚持因地制宜是住宅小区园林绿化设计应遵循的基本原则。植物的科学配比是构成居住区绿化景观的主题，它不仅起到保持、改善环境，满足居住功能等要求，而且还起到美化环境，满足人们游玩的要求。”

　　壹零年代房地产产品开发趋势之

　　建筑产品

　　环保材料的科技化运用

　　新鸿基地产有关负责人认为，住宅建筑节能、节水、节材、保护环境和减少污染，不仅是注重人的舒适以及人与自然和谐的一种体现，更代表了房地产发展的新方向。

　　“以前买房时并不了解楼盘建筑材料和科学环保理念，入住后才真实的感受到这些材料运用所带来的好处。”小刘现在住在远大都市风景 (论坛 新闻)，他笑称自己是“碰”到了好房子。小刘所居住的楼盘是成都较早一批实用科技材料的，房间内的新风系统和地暖让他尝到了甜头。事实上，成都开发商早在几年前就已经在尝试实用科技节能产品，如远大都市风景、交大绿岭、摩玛城等项目，同层排水、地暖、滴灌、直饮水系统等环保技术被广泛应用。

　　如果说2008年以前，开发商运用节能环保材料还只是新鲜尝试的话，那么如今，提倡节能减排的绿色建筑已经逐步成为风尚。近两年开发的成都来福士广场、新鸿基悦城、凯德·风尚 (论坛 新闻)、阳光地中海 (论坛 新闻)、泰达上青城等楼盘均广泛将绿色环保使用其中。

　　“除了将环保材料运用在建筑本身外，项目选址也能够体现节能环保的特性，如要适合居住和生活，要具备可持续发展条件的多元复合中心。”中铁地产（成都）开发有限公司总经理李兴龙在一次探讨低碳住宅的论坛中曾发表此观点。据记者了解，目前如西郡英华、伊萨贝拉 (论坛 新闻)、光明城市 (论坛 新闻 视频)等地铁、快铁旁的住宅，因便捷的交通而降低了业主对汽车的依赖性，轨道交通将成为环保低碳生活的有力支撑。