(一)  2010年成都房地产市场特征综述

1. 2010年成都房地产投资额和新开工面积均创历史最高值，显示出开发企业对市场未来前景充满信心

• 2010年1-11月商品房投资额达1141亿元，已全面超过去年全年的总投资，虽下半年增速有所放缓，但年底投资又有所回升。其中，商品住宅投资额711亿元，较09年全年增长11%。

• 2010年商品房新开工面积受国家宏观调控政策的影响并不十分明显，其中，1-11月商品房新开工量2351万平米，较09年全年增长近五成;商品住宅新开工量1688万平米，较09年全年增长三成;整体新开工量达到06年以来的最高值，同时增幅也创下新高。
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2. 土地市场风生水起，活跃背后充满波澜;热点区域持续发力，大鳄抢滩竞争激烈。

2010年大成都土地市场供销两旺，成交量达到近五年来的峰值;但土地市场活跃的背后，却充满了诸多波澜

成都土地市场历经了2008年的风霜雪月后，从09年下半年开始土地交易呈逐月上扬态势，09年12月土地交易现“井喷”行情，成交面积超过5000亩，高调收场;2010年1季度，土地市场延续了09年底的活跃势头，但4月恰逢楼市调控新政出台，其后土地交易明显回落，至8月跌至“冰点”;而伴随着8月商品房市场的触底反弹，9月土地市场也随之强势重启，上演了“V”型反转行情，至12月，以2332亩的成交量为10年的土地市场画上了较为圆满的句号。

2010年虽然受到多番楼市调控政策的打压，但成都土地市场整体表现仍十分活跃，大成都土地成交面积共计2.61万亩，环比09年的2.1万亩上涨了25%，预示着明后年成都商品房市场整体供应将较为充足。

 

2010年成都土地市场供销两旺的同时，成交价格也出现了显著上涨。其中，主城区整体成交均价达735万/亩，较09年环比上涨了25%;主要近郊区（县）除新都地价小幅下跌外，其余区域都上涨明显。

 

2010年大成都土地市场共计成交宗地261宗，总面积达2.61万亩，其中，郊区（县）共计成交190宗，总面积约2.14亩，占整体水平的82%，而主城区成交71宗，成交面积仅占总量的18%。

 

从2010年主要近郊区（县）土地市场的表现来看，双流供地逐步趋缓，交易依然十分旺盛，成交面积超9000亩;新都和郫县区域供销两旺，十分活跃，个别热点板块更是大放异彩;温江渐显疲态，成交量明显低于双流、新都及郫县;龙泉最为沉寂，土地供销最少，成交面积仅为438亩。

 

纵览2010年的主城区土地市场，担纲主角的依旧是在08及09年就已大放异彩的顺江组团、天府新城及以攀成钢片区为代表的东大街沿线等区域。其中，攀成钢片区除先期已进场的新鸿基、信和、仁恒等外资房企外，绿地、内蒙古伊泰、新加坡吉宝等实力房企10年的进驻也为片区的腾飞增添了砝码;而顺江组团凭借超大的土地储备及扎堆的品牌开发商也备受瞩目，溢价率和楼面地价提升明显。

而从方位和环域来看，东北方向供地还集中在2-3环之间，西南方向发展相对成熟，3环-绕城将是未来开发热点，市中心逐步淡出土地市场，而西北方向表现最为疲软。

2010年主城区土地市场值得一提的还有城北土地市场的崛起。长期以来，城北由于区域居住环境差、配套落后一直被大部分购房者所“忽视”，而随着城市化进程及旧城改造的持续推进，城北区域土地储备相对充足、购买力优势开始显现。在10年下半年的土地拍卖市场上，城北昭觉寺板块尤为惹人关注，吸引了华润、招商、华宇、中铁建等诸多品牌开发商的竞逐。

 

06-10年主城区成交但尚未开发的土地共计8465亩，其中，商住用地达到6102亩。通过对相关经济指标的初步估算，这些存量土地未来可开发面积将达2426万平米，其中，高新区可开发面积最大，占比接近总量的五成，达到了1166万平米。

 

成都作为西南地区经济最活跃、发展最为迅速的二线城市，其巨大的潜力一直为众多房企所看好，各大房企纷至沓来，给城市的房地产业发展注入新的活力。
2010年成都土地交易市场竞争十分激烈，部分溢价幅度超过100%，而国企在土地市场表现尤其抢眼。相较09年，“国进民退”现象更为明显，国企和外企在资金实力方面的优势已经凸显，同时，资金问题也成为民企拿地的最大限制。

3. 商品住宅成交量上演“V”型大逆转，交易价格始终坚挺

2010年，房改以来调控政策最为严厉的一年，中央多部门对房产市场联合施压，涉及部门及力度空前，在此环境下，整体成交量较09年出现回落，但与07年水平基本持平，仍处高位。首轮调控出台后，成交量出现持续下滑，三个月后止跌回升，成交量进入上升轨道;而成交价格与成交量却走出了不同轨迹，交易价格并未因调控而大幅下滑，同时在成交量攀升的带动下交易价格在第四季度也迅速拉升，主城区价格水平比调控前高出1000元/平米左右，而第四季度的价格已站在了8000元/平米的高位，给2011年的房价留下了更多悬念及期待。

2010年成都商品房住宅市场从年初的上升到年中的回调再到年末的强力反弹，主要历经了三个阶段：

• 第一阶段（调控前）——价稳量升

刚刚走出楼市的传统淡季，楼市呈现出上升态势，特别是三月份，成交量大幅攀升，此时的主城区商品住宅价格基本在7200元/平米左右。

• 第二阶段（5-7月）——价稳量跌

成交量对调控政策极度敏感，调控政策的出台促使购房者进入观望状态，对未来房价下跌的预期不断弥漫，购房者频频推迟购房计划;而开发商方面由于在09年走高的行情中已获得充足的资金流，也不急于调价出货，开发商与购房者进入深度博弈期，成交量也不断走低。

• 第三阶段（8-12月）——量价齐升

一方面由于三个月的调控过后，购房者看到房价并未出现预期的下降，一部分刚需性客户结束观望，率先进入市场;另一方面，开发商紧紧抓住活跃起来的刚需客户，适当给出了一定的优惠，由此成交量在8月份出现了反弹;再者，随着CPI的不断攀升，通胀预期加速形成，此时房产做为重要的保值增值渠道再次进入购房者的视线，成交量出现稳步攀升。与此同时，开发商逐步收紧优惠幅度，不断攀升的成交量形成了开发商上调价格的源动力，使得成交价格持续走高，年末以8000元/平米的成交均价为2010年的商品住宅市场划下句号。

4. 写字楼市场迎来发展春天，供销两旺;2011年进一步繁荣的同时竞争将现白热化

成都名列西部城市前茅的经济总量和城市未来发展的巨大空间，为写字楼经济的持续发展注入了强劲动力、提供了充分的舞台。2010年成都写字楼市场更是迎来了它的春天，写字楼市场出现了前所未有的发展契机。今年以来，住宅市场受宏观调控影响趋于平稳，但却给了写字楼市场“可乘”之机，特别是住宅市场四月新政之后，很多开发商即开始厉兵秣马，逐渐进军写字楼市场。

2010年成都写字楼市场供应量直线上升，而且多数是高端甲级写字楼，成交量也是“可圈可点”，市场呈现供销两旺的繁荣景象。其中，主城区整体新增供应量达203.73万㎡，环比增长183%（09年主城区写字楼新增供应72.06万㎡）;成交量达148.05万㎡，环比增长93%（09年主城区写字楼成交76.84万㎡）。

从写字楼市场产品情况看，纯办公性质产品更加迎合市场发展，尤其是高端甲级写字楼颇受市场欢迎。无论从投资或是企业自用来看，总价低、地段好、品质佳、定位合理、环境优越、服务到位、进驻企业影响力大的项目市场关注度相对更高。而今年10月成都地铁一号线的开通，对沿线写字楼物业价值更是带来了极大利好。

从主要区域写字楼物业的发展情况来看，传统CBD的城中，无论是交通还是地段、配套等都十分完善，加上城中可售项目有限，“粥少僧多”现象十分突出，因此价格也是高居不下;城南天府新城区域作为成都的城市新都心，预期升值潜力大，写字楼物业供应十分充足，未来几年竞争将十分激烈;城东东大街作为成都金融街的规划，目前包括九龙仓项目、环球金融中心、铁狮门项目等正紧锣密鼓地准备着，预计明后两年将逐步上市，未来价值潜力不可小觑。

2010年成都多数写字楼项目取得了良好的销售业绩，2011年还将有大量的项目入市，仅城南天府新城，预计就有超过200万平米的体量入市，成都写字楼市场在迎来繁荣景象的同时，竞争势必也将愈发激烈。

5. 商业物业供不应求是主调，且短期内难以缓解

住宅市场经历2009年楼市“阿凡达”效应之后，2010年随着国家各项楼市新政的出台，包括二套房贷执行50%及以上首付比例、部分城市限购等宏观调控措施，政府稳定楼市的决心不可动摇。商业物业由于没有受到国家政策影响和高收益回报比的特性，使得越来越多的投资者逐渐由住宅投资转向商业物业。而作为西部总部经济基地的成都，未来商业地产的发展前景不可估量。

2010年成都商业物业市场呈现供不应求的繁荣景象，主城区商业物业供销比仅为0.65，“粥少僧多”现象十分突出。其中，主城区供应量80.82万㎡，较去年的31.62万㎡增长了156%;而今年成交量高达123.52万㎡，较去年增长140%（09年主城区成交量为51.52万㎡）。

而面对日益饱和的城中核心CBD，越来越多的开发商将视线从春熙路、盐市口、天府广场等核心商圈，逐渐转移至建设路、人民南路沿线、外双楠等城市副中心区域;保利、华润、中粮、龙湖、富力、凯德置地等住宅开发巨头也纷纷厉兵秣马进入了商业地产。

从各区域商业物业的发展态势看，城南天府新城将会有较大体量的零售商业供应，未来零售商业间的角逐将会十分激烈;城北、城东龙湖北城天街、伊藤、三千集、万象城等几个大型购物中心的呈现，零售商业也会迎来巨大的发展。另外零售商方面，除新近开业的凯丹广场、群光百货及准备中的中粮大悦城等外，新光三越、韩国乐天百货等百货业巨头也在成都积极寻觅落地项目，成都零售商业未来几年势必将迎来大片繁荣期。

 

(二)  影响成都房地产走向的宏观经济背景研判

 

1. GDP与房地产市场——GDP对房地产的依赖程度短期内难以弱化

 

2010年前三季度，成都市地区生产总值达3769.9亿元，同比增长15.3%。预计全年实现地区生产总值5300亿元以上，增长17%以上。

 

成都作为以第三产业为主的城市，地方财政对房地产行业的依赖作用仍十分明显。在地方政府“经营城市”以提高土地收入的理念没有根本性扭转之前，使得GDP对房地产的依赖程度仍难以弱化。

 

2010年12月国家发改委将成渝经济区纳入了国家“十二五”前期规划，意味着成渝经济圈正式进入中央政府的视野。

成渝经济区在西部大开发中占有十分重要的地位，具有成为新的经济增长极的重要条件：一是符合区域经济合理布局原则，二是区位优势突出，上市具有较好的资源条件，四是具有较大的城市规模，五是发展基础良好。以“一极一轴一区块”来规划成渝经济区四川部分的区域发展格局。成渝经济区总体定位为全国重要的经济增长极、全国统筹城乡发展示范区、内陆开放经济高地和常见上游生态文明建设示范区。

成都是成渝经济区的核心城市，占据着西部经济发展的制高点，具有明显的区域竞争优势。而“成渝经济区”地位的确立将成为成都经济腾飞的巨大引擎。

 

2. “世界现代田园城市”的定位助力成都城市地位的全面提升

未来35年里成都将建设为世界级国际化城市，西部地区现代化特大中心城市，人与自然和谐相融、城乡一体的“世界级现代田园城市”。具体而言，建设“世界现代田园城市”的新定位，包括3个方面的内涵：一是在功能定位上，不但是国家重要的中心城市，而且是国际性的区域枢纽和中心城市;二是在城市形态和发展水平上，是超大型、现代化的城市，同时也是符合田园城市理想、统筹城乡发展的田园城市;三是在城市等级上，先努力成为国内一线城市，继而进入世界级城市的行列。

 

3. 新型城市化建设“四大区”规划助力成都房地产的全域发展

成都已经确定要加快新型城市化步伐，完善中心城市功能与市域城镇建设。包括东部新城、南部新城、西部新城和北部新城等“四大区”的建设，成为成都试验区引领新型城市化建设的重点。而该“四大区”的规划实施，将较大程度助力于成都房地产的全域发展。

 

4. 成都首次以“城”为概念划定金融总部商务区，成为西部经济资本输出中枢，为成都特别是城南房地产带来难得的发展机遇

成都市“金融城”总体规划与发展战略于2010年11月已基本确定，这也是在成都建设西部金融中心过程中首次以“城”为概念划定金融总部商务区。

至此，位于成都市科技商务中轴天府大道两侧总面积约为5平方公里的金融总部商务区，将以一座配套完善的“金融城”的形态，成为成都市乃至整个西部地区金融机构总部聚集的核心承载地，成为金融要素与资本市场的交易中心，同时成为成都城乡经济发展所需要的资本核心输出区;进而，成为成都乃至西部最有“财”的区域。

金融城成为成都乃至西部经济发展最强劲引擎的同时，也将为成都特别是城南房地产业带来难得的发展机遇。

 

5. 地铁轴线成为居家磁场

自从成都地铁确定开建以来，沿线楼盘纷纷打出了“地铁牌”。一时间，地铁物业成为了成都楼市最为抢眼的热点。1号线2010年10月开通，2号线正在如火如荼地建设中，成都目前以“南北”和“东西”两条纵横的城市主轴为基础的城市轨道交通起步后，以环线为主的居家模式将逐渐被以地铁辐射范围为主的居家模式所取代。

(五)  2011年市场形势展望

从2009年楼市的火爆“抢房”，到2010年的史上最严厉调控，房地产市场正在遭遇未知的波动，房价不稳，政策不松，2011年中央仍不会放宽对房地产行业的整顿

1. 政策方面——从严从紧的调控基调不变

政策面，依然能看到中央政府调整产业结构、抑制房地产市场过热发展的决心。除了国家进一步强化和严格实施差别化的信贷和税收政策外，成都很可能被列入新一轮“限购”城市行列。同时容积率调控政策将开始真正影响成都房地产